부동산 아파트 부부 공동 명의 장단점 및 주의 점

 

부동산의 보통 가정의 재산 중 가장 큰 재산이 아닐까 싶습니다. 부동산을 계약하면서 누구의 명의로 할 것인가 고민이 많을 것입니다. 부동산을 보유할 때의 세금은 3가지가 있습니다. 취득세, 보유세, 양도세가 있으며 명의의 상태에 따라 세금이 달라집니다. 단독명의와 공동명의는 장단점이 분명하기에 부부의 상황에 따라 이익과 손해를 따져 선택해야 합니다. 

 

 

부동산 공동명의 장점

(1) 일방적인 부동산 매도, 담보 대출 방지

부동산을 매도하거나 담보대출을 실행 시 부부 공동명의인 경우 양쪽 모두의 동의가 필요하기 때문에 한 사람의 일방적인 매매나 담보대출 실행을 방지할 수 있습니다. 단, 부동산 임대차 계약은 부부공동명의여도 한 사람의 계약으로 진행할 수 있습니다. 

 

(2) 재산인정

부동산을 부부 공동명의로 하는 경우 한 사람이 실질적 소득이 없어도 공동명의로 등재된 재산을 인정하게 되어 이를 통한 신용카드 발급이나 대출실행에 유리하게 됩니다.

 

(3) 자금출처 소명 유리

부동산의 취득가액이 10억원이 넘어가면 국세청에 자금출처를 입증해야 합니다. 이때 공동명의인 경우 2인이기에 자금출처를 소명하는데 조금 더 유리합니다. 

 

(4) 재산 보호

부부 중 한사람 때문에 부동산이 경매로 넘어갈 경우 부부 공동명의인 경우 한 사람의 지분만 넘어가게 되어 그 지분만큼만  경매로 진행하게 됩니다. 이때 남은 지분을 소유한 배우자는 우선 매수 청구권 행사가 가능합니다. 우선매수권이란 공유지분의 매각으로 인해 기존의 공유자에게 그 공유지분을 매수할 기회를 주는 것을 말합니다. 

 

 

(5) 종합부동산세 절감

연령별 세액공제		보유기간별 세액공제
보유기간	공제율	보유기간	공제율
만60세 이상 ~ 65세 미만	20%	5년 이상 ~ 10년 미만	20%
만65세 이상 ~ 70세 미만	30%	10년 이상 ~ 15년 미만	40%
만70세 이상	40%	15년 이상	50%

 종합부동산세는 1 주택 & 단독명의인 경우 12억 원까지 비과세입니다. 아파트 공시가 12억 원 이상 주택 단동명의 시 종합부동산세 부과대상이 되지만 세대별이 아닌 개인별로 부과됩니다. 다시 말해 공동명의인 경우 명의자별로 12억이 아닌 부부 각 9억 원까지 공제금액이 됩니다. 종합부동산세는 연령별, 보유기간 별 세액을 공제해주고 있습니다. 따라서 보유기간이 길고 나이가 많은 사람이 가격이 비싼 부동산을 소유한 경우 단독명의가 유리합니다. 보유기간 15년 이상에 만 70세 이상의 경우 종합부동산세는 최대 80%까지 절세가 됩니다. 

 

(6) 양도소득세 절감

과세표준	세율	누진공제
1200만원 이하	6%	없음
1200만원 초과 ~ 4600만원 이하	15%	126만원
4600만원 초과 ~ 8800만원 이하	24%	576만원
8800만원 초과 ~ 1억5000만원 이하	35%	1544만원
1억5000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2594만원
5억원 초과 ~ 10억원 미만	42%	3594만원
10억원 초과	45%	6594만원

양도소득세란 부동산 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 이익을 소득으로 보고 부과하는 세금입니다. 부동산의 부부공동명의시 이 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 양도소득세의 기본 공제액은 1인당 250만 원으로 공동명의시 각 적용하여 500만 원까지 기본공제가 가능합니다.

예를 들어 부동산 매매로 12억 원의 양도소득이 발생했다며 단독명의의 경우 45%를 적용하여 5억 4천만 원(12 ×0.45=5.4)의 양도소득세를 내야 합니다. 부부 공동명의인 경우 각 6억 원의 양도소득이 발생한 것으로 보고 42%의 세율을 적용하여 각 2억 5200만 원을 양도소득세로 납부하여 총 5억 400만 원의 양도소득세가 발생합니다. 결과적으로 3600만 원 정도의 절세 효과가 있습니다.

예시는 간단하게 세율만 따진 경우이고 실제 양도소득세는 '과세표준 ×세율－누진공제'로 계산합니다. 여기서 과세표준은 양도차익에서 기본공제액을 제한 금액을 말합니다. 여기에 양도소득세의 10%를 지방세로 추가 납부합니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 납부해야 합니다. 

 

(7) 상속세 절감

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	0원
5억원 이하	20%	1천만원
10억원 이하	30%	6천만원
30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

예를 들어 남편의 사망으로 아내에게 부동산을 상속하게 되는 경우 남편의 단독명의인 경우 아내에게 100%의 지분을 상속하게 됩니다. 만약 50% 지분의 공동명의였다면 나머지 50%에 대한 상속만 진행되므로 50% 지분에 대한 상속세만 부과하면 되기에 상속세를 절감할 수 있습니다.

 

 

부동산 공동명의 단점

(1) 재산권 행사 제한

부동산 부부 공동명의시 한쪽의 일방적인 매도나 담보대출 실행을 막을 수 있다는 장점이 있지만 한편으로는 부동산 거래 시 귀찮은 점도 있습니다. 부동산 계약이나 대출 실행 시 소유주 두 사람 모두 함께해야 하며 부부 모두의 자료를 제출해야 한다는 번거로움이 있을 수 있습니다. 그러나 이는 장점에 비해 크게 작용하는 단점은 아니라 판단됩니다.

(2) 증여세 증가

부부 중 한사람만 소득이 있는 경우 공동명의 시 한 사람의 소득은 그 사람에게만 귀속되어 그 일부를 증여하여 공동명의를 유지하는 것으로 봅니다. 부부의 경우 증여세는 10년, 6억 원까지 비과세입니다. 이를 초과 시 3.5~12% 정도의 증여취득세가 발생합니다. 따라서 부동산의 가격이 낮은 경우 증여세가 부과되지 않으나 고액의 부동산의 경우 증여세를 내야 할 수도 있습니다.

예를 들어 14억원의 주택을 취득, 남편 혼자만 소득이 있다면 각 7억 원의 아파트를 취득한 것으로 보고 이때 부인 지분의 7억 원은 증여로 간주합니다. 6억 원 비과세를 제외한 초과분 1억 원에 대한 증여세를 납부해야 합니다. 증여세의 비과세는 10년간 6억 원이고 주식을 양도할 때 유리하기에 굳이 부동산 공동명의가 아니라 아껴두었다가 나중에 이용하는 것도 좋습니다. 

(3) 건강보험료 증가

2023년 3월기준으로 재산이 3억 6천만 원을 초과하거나 연 소득 1000만 원을 초과하면 피부양자 조건이 박탈됩니다. 부동산 취득 당시 피부양자더라도 향후 아파트 가격이 상승하여 공시지가가 오르게 되면 피부양자 조건이 박탈되어 건강보험료를 지불할 수 도 있습니다. 그리고 소득이 없는 한 사람이 공동명의로 임대소득이 발생하는 경우 건강보험료를 내야 할 수도 있습니다.

 

참고로 취득세와 재산세는 부동산 가격에 대한 세금으로 단독명의나 공동명의에 영향을 받지 않습니다.