부동산 전세 월세 확정일자와 전입신고

부동산 전세나 월세 등 임대차 계약에 있어 놓치지 말아야 할 확정일자와 전입신고의 목적과 방법에 대해 알아보고자 합니다. 보통 두 개념을 헷갈려하시는 분들이 계신데 예전에는 두 가지 신고를 한 번에 했기 때문인 듯합니다.

 

확정일자

확정일자란 증서에 대해 작성한 해당 일자에 대하여 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정이 되고 당사자가 나중에 변경 불가능 한 일자를 말합니다. 다시 말해, 해당 문서가 해당 일자에 존재했고 이를 공적으로 증명된 일자나 또는 그 증명이 확정일자입니다.

보통 가장 많이 알려진 것은 부동산 전세나 월세 등이 임대차 계약에서 우선변제요건으로서의 확정일자입니다. 임대차 계약에서의 확정일자는 해당 계약에 대해 국가가 계약한 날을 증명해 주는 것입니다. 확정일자 미신고 시 해당 부동산 임대차 계약에 대한 확인이 불가능하여 임차보증금이나 계약금에 대한 보호를 받을 수 없습니다. 

확정일자 신고 의무

2021년 법개정으로 전월세 신고제 시행으로 부동산 임대차 계약 시 필수적으로 신고하도록 되어있으며, 불이행 시 최대 100만 원까지 벌금이 있습니다. 임대차 신고제(전월세 신고제)로 시행으로 임대차 신고를 하면 자동으로 확정신고까지 함께 되도록 변경되었습니다. 신고대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과의 임대차 계약이며 임차인 또는 임대인이 계약일로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 신고는 신규, 갱신, 해제 모두 필수적이며 계약금 변동이 없는 갱신계약은 신고 제외입니다. 

계약일로 30일 이내 신고이지만 임차인의 보증금이나 계약금을 보호하고자 계약 후 바로 신고하는 것을 추천드립니다.

확정일자 신고방법

확정일자는 인터넷 신고와 방문 신고 두 가지가 있습니다.

(1) 온라인 신고

  ① 부동산거래 관리 시스템 접속

  ② 로그인

  ③ 계약서·임대차 신고서 등 작성 및 첨부, 전자서명

  ④ 계약서 및 신고서, 관련자료 확인 및 신고필증 발급

  ⑤ 확정일자 부여

(2) 방문신고

  ① 계약서·임대차 신고서 등 서류 구비

  ② 물건 소재 관할 행정복지센터 방문

  ③ 계약서·임대차 신고서 등 작성 및 처리

  ④ 신고필증 발급

  ⑤ 확정일자 부여

확정일자 주의점

우선 변제권을 확보하기 위해 확정일자를 받는 것입니다. 따라서 계약을 하기 전 부동사등기부등을 떼어보아 가처분 및 가압 등의 권리사항이 있는지 체크하는 것이 필요합니다. 등기부등본상 담보대출 등의 각종 권리가 설정되어 있는 상태에서 확정일자를 받는다면 나의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 

아파트나 빌라와 같이 주로 한가구로만 이루어진 부동산의 경우 확정일자 전 먼저 잡힌 근저당이나 압류 등의 권리사항이 없다면 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다. 그러나 임차인이 많은 다가구 주택의 경우 임차인들의 확정일자 순위에 따라 보증금을 전체 혹은 일부만 받을 수 있습니다. 따라서 후순위 전세나 임차인이 많은 다가구 주택의 후순위로 들어가는 계약은 리스크가 있다고 생각할 수 있습니다. 

 

전입신고

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에는 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관에게 신고하는 것을 말합니다.  쉽게 말해 거주지의 주소가 변경됨을 행정기관에 신고하는 것을 의미합니다.  

법적으로 전입일로부터 14일 이내 신고하도록 되어있지만 변제권 확보를 위해 잔금을 치른 직후 하는 것을 추천합니다.

전입신고 방법

전입신고는 인터넷 신고와 방문 신고 두 가지가 있습니다.

(1) 온라인 신고

'정부 24' 홈페이지에 접속하여 전입신고 민원신청하기를 선택 후 개인정보 및 전입신고 할 세대원과 사유 입력, 마지막으로 계약서류 파일을 업로드하면 됩니다.

(2) 방문신고

전입주소가 있는 관할 행정복지센터 방문하여 전입신고 작성 후 신분증을 지참하여 신고하면 됩니다. 본인이 아닌 대리인 신청 시 '대리인 신분증, 위임장, 위임인 신분증, 신청자격 증명 자료'의 준비물이 필요합니다.

 

정리하자면 변제권 확보를 위해 임대차 신고(확정일자 신고 함께 시행)와 전입신고는 꼭 필요합니다. 임대차 신고는 잔금을 치르지 않았어도 신고가 가능하기에 계약 당일날 바로 신고할 것을 추천합니다. 반면 전입신고는 잔금을 모두 치르고 바로 신고할 것을 추천합니다.